Продажа квартиры – дело едва ли не обычное в сегодняшнем обществе. Такие операции всегда имеют множество нюансов, которые могут привести как к прибыли опытного и внимательного человека, так и к убыткам людей, которые не так тщательно отнесутся к сделке продажи квартиры. Здесь в более выгодном положении всегда стоит покупатель. У него же оказываются и все козыри, с помощью которых он может обмануть продавца.
Так давайте разберемся как не стать жертвой обмана при продаже квартиры.
Существует множество факторов, влияющих на успешный исход дела. Немаловажную роль здесь играет тот факт, куда вы дали объявление о продаже квартиры, какую информацию оно содержит. При личной встрече и при разговорах по телефону с потенциальными покупателями квартиры очень важна манера общения. От показа квартиры тоже многое зависит в вопросе ее продажи. Чтобы произвести на покупателей впечатление, следует подготовить квартиру к их приходу на показ. На успех влияет ваше обсуждение с ними цены квартиры, ее достоинств и недостатков. Если все грамотно и хорошо организовать, то можно продать квартиру на несколько тысяч долларов дороже, чем предполагалось.
Ошибочно мнение, что будущему жильцу, то есть покупателю, не важно как выглядит квартира. Некоторые считают, что у каждого человека свои взгляды на интерьер квартиры, и поэтому после приобретения он будет делать в ней ремонт. Почти всегда это серьезное заблуждение. Ведь внутренний вид квартиры непосредственно влияет на выбор покупателя. Как она выглядит, самым существенным образом определяет решение покупателя. У некоторых людей сразу после приобретения квартиры может не быть возможности сделать в ней ремонт. У других по виду квартиры сложится мнение о продавце, что очень важно. Для третьих это просто психологический фактор. Все эти и некоторые другие обстоятельства влияют на успешный исход дела, на выгодную продажу квартиры. Поэтому, если вы хотите без проблем и с выгодой продать квартиру, следует привести ее в хорошее состояние, убрать видимые недостатки, сделать так, чтобы достоинства бросались в глаза, а недостатков не было видно. Презентабельный вид квартиры - залог успешной сделки. Например, многие, продавая квартиру, собираются оставить в ней различные, уже ненужные вещи, которые новый хозяин естественно из-за ненадобности выкинет. А захламленная старыми ненужными вещами квартира может отпугнуть потенциального покупателя. Поэтому не стоит лениться и лучше самому заранее выкинуть подобные вещи. Квартира после таких действий станет просторней, появится больше пустого пространства, что для покупателя играет значительную роль. В пустую же квартиру, наоборот, стоит перевести немного мебели, чтобы придать обжитой приятный вид. Подобный подход представления квартиры имеет неоспоримые достоинства, так как вследствие создания у клиента хорошего впечатления от осматриваемого помещения, цена на него возрастает.
Для продажи квартиры Вам предстоит подготовить соответствующие документы:
1.Право устанавливающие документы (договор передачи+свидетельство, договор купли - продажи, договор дарения и т.п.).2.Справки из БТИ (поэтажный план, экспликация и справка о стоимости / тех паспорт).3.Справки из ЕИРЦ(паспортного стола, бухгалтерия) - выписка из домовой книги, финансово - лицевой счет, справка об отсутствии задолженности по коммунальные платежам.
4.Справка из налоговой об отсутствии задолженностей по налогам (при необходимости).
Возможны дополнительные документы (к примеру, если Ваш покупатель берет ипотечный кредит) исходя из ситуации и города. Окончательный список документов будет зависеть от тех или иных нормативных актов государственных органов? принятых на день продажи квартиры.
Надеюсь теперь когда вы владеете основной информацией по продаже квартиры Вам не составит труда продать свою квартиру с максимальной выгодой и минимальными проблемами. А чтобы быть в курсе новостей о продаже недвижимости заходите на http://nedvizimost-arenda.blogspot.com/.
Выгодной Вам продажи квартиры!
Читайте также:Как максимально выгодно сдать квартиру в аренду?
В последнее время цены на недвижимость выросли буквально " до небес". И многим из нас пришлось отложить долгожданную покупку собственной квартиры. Ипотечное кредитование на сегодняшний день, пожалуй единственный реальный выход из подобной тупиковой ситуации.
Процесс ипотечного кредитования состоит из 8 этапов:
- Обращение в риэлтерскую компанию. Риэлтер – тот, кто будет сопровождать заемщика от выбора жилья до получения свидетельства о собственности и ключей от квартиры. Он внимательно выслушает требования клиента, сопоставит его желания и возможности, проконсультирует относительно деталей и параметров сделки, учтя финансовые возможности заемщика, порекомендует оптимальный вариант ипотеки и подскажет в какой банк обратиться; поможет подготовить кредитную заявку в выбранный банк. В этом случае шансы заемщика на получение кредита значительно повышаются, т.к. банки предпочитают кредитовать тех, чья сделка "подготовлена" риэлтерской компанией – партнером банка. Поэтому от того насколько тесным и доверительным будет взаимоотношение между клиентом и риэлтером во многом зависит успех всего процесса приобретения жилья с помощью ипотеки.
- Рассмотрение банком заявки на получение кредита. Если первый шаг пройден, и контакт с риэлтерской компанией установлен, то процедура андеррайтинга, т.е. проверки платежеспособности потенциального заемщика, проходит быстрее и обычно не превышает двух недель.
- Выбор жилья. Солидная риэлтерская компания не только подбирает своему клиенту жилье, но и обязательно проверяет его юридическую чистоту. В противном случае легко оказаться жертвами мошенников и остаться в итоге без жилья и без денег.
- Оценка и утверждение выбранного жилья. Принимая жилье в качестве обеспечения залога по ипотечному кредиту, банку необходимо знать его рыночную стоимость, а также ту цену, за которую его можно будет срочно реализовать в том случае, если вдруг заемщик не сможет расплачиваться по кредиту. Для этих случаев привлекаются независимые оценщики – оценочные компании-партнеры банка, имеющие лицензию. Отчет от оценке передается в банк, который анализирует его вместе с другими документами, после чего кредитный комитет выносит решение о возможности покупки выбранного жилья.
- Подписание кредитного договора и получение денег. Перед сделкой с продавцом необходимо подписать с банком кредитный договор, на основании которого банк предоставляет заемщику (в наличной или безналичной форме) недостающую для покупки жилья часть суммы. Объединив полученные деньги с собственными накоплениями, можно договариваться с продавцом о времени и месте сделки и приступать непосредственно к процессу покупки.
- Нотариальное заверение. Кредитный договор подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, которого рекомендует банк.
- Страхование. Страхование осуществляют надежные компании, работающие с банком в рамках реализуемой им ипотечной программы. Обычно страхованию подлежат случаи потери заемщиком права собственности, ущерб, причиненный заложенному имуществу, а также жизнь, здоровье и трудоспособность заемщика.
- Государственная регистрация. В момент регистрации происходит переход права собственности на жилье от продавца к покупателю, после чего новый владелец получает Свидетельство о Собственности. Иными словами – становится практически полноправным владельцем жилья. Можно прописываться, делать ремонт и приглашать гостей на новоселье. Единственно, что нельзя делать с этим жильем, так это продать его до момента погашения кредита.
Теперь когда схема ипотеки Вам понятна я хотел бы остановится на некоторых нюансах ипотечного кредитования недвижимости.
- Первым делом нужно прикинуть свои финансовые возможности. Помните, что один из главных условий выдачи кредита - нормальный доход, часть которого вы сможете вносить в качестве ежемесячных платежей.
- В раздумьях над тем, какую сумму вам выдать, банкиры большинства кредитных организаций используют простое правило - чтобы после выплаты всех ежемесячных взносов у вас оставалось не менее трети дохода. Так что вам же будет лучше, если на вас и вашей семье не будет больше никаких других кредитов.
- Регулярно следите за состоянием своих банковских счетов. Любых. Будь то счет к вашей "зарплатной" карте или ипотечному кредиту. Ни в коем случае нельзя "забывать" о ненужных кредитках. Хотя бы потому, что потерянную карту с открытым кредитным лимитом может использовать злоумышленник.
- При выдаче ипотечного кредита банк также может потребовать страхования покупаемой квартиры, жизни и здоровья заемщика.
- Дополнительно, ряд банков требует оплаты части стоимости покупки за счет собственных средств заемщика.
Прежде чем подписывать кредитный договор, внимательно изучите его условия. Если они вас не устраивают - откажитесь от сделки. - Подумайте, нужно ли брать кредит под залог квартиры, если у вас, и особенно ваших детей, это единственное место проживания.
- Тщательно выбирайте банк-кредитор на предмет надежности. Ведь в случае его банкротства по кредиту все равно придется расплачиваться, но с "наследниками" активов банка. Передача дел проблемного банка новым "хозяевам" займет несколько месяцев, и все это время у вас скорее всего не будет возможности совершать платежи. Не думайте, что новый управляющий вашего банка-кредитора "простит" вам пени и штрафы, набежавшие за это время.
- При выборе кредитора нужно обратить внимание на процентную ставку кредита, срок, на который он выдается, а также стоимость всех процедур. При этом необходимо учесть возможность досрочного погашения кредита без штрафов и оптимальный для вас ежемесячный платеж.
Теперь когда Вы получили представление о ипотеке, как о возможности получить жилье, можете смело идти в банк и въезжать в новенькую квартиру! А чтобы быть в курсе тонкостей ипотеки недвижимости заходите почаще на http://nedvizimost-arenda.blogspot.com/.
Желаю удачи на ниве ипотеки недвижимости!
Как купить квартиру и не оказаться жертвой мошенников?
Думаю каждый из нас покупал или еще только собирается приступить к покупке собственной квартиры. Казалось бы, что здесь сложного: нашел объявление о продаже жилья, заплатил деньги и все живи на здоровье? Однако ,не все так просто как кажется на первый взгляд. На рынке недвижимости действует много мошенников которые используя разные уловки могут попытаться нажиться на Вас.
Так давайте же не дадим им это возможности!
Процесс покупки квартиры можно условно разделить на несколько этапов:
Первый этап-подготовительный, от него будет зависеть насколько гладко пройдет выбор жилья и последующая покупка квартиры.
Определитесь - кто (вы или риэлтер) будет заниматься двумя важнейшими операциями: поиском квартиры и оформлением сделки/регистрацией. И первое, и второе дело требует профессионального подхода и наработок.
Если вы решили найти квартиру для покупки самостоятельно и обойтись вообще без посредника, поставьте это дело на хороший качественный уровень. Выберите основные источники информации, где есть определенный шанс найти информацию от хозяев, методично просматривайте и прозванивайте предложения о продаже квартир.
Если вы нашли чрезвычайно удачный по цене вариант покупки квартиры - отнеситесь критически. Видимо, в этом варианте есть какая-то закавыка. Таких закавык - десятки: отсрочка заселения, "убитость" квартиры, неудачные соседи и мн.др.
Если вам предложили "по-знакомству" соблазнительный по цене вариант покупки квартиры - отнеситесь не менее критически. Вспомните, способны ли даже ваши самые лучшие друзья щедро одарить вас на 10-50 тыс. долларов?
Просматривая списки предложений о покупке квартиры, не ориентируйтесь на то что, дескать, ваши знакомые недавно купили/продали квартиру по такой-то/такой-то цене. В любой сделке купли продажи квартиры - десятки подводных камней, которые способны менять цену на квартиру в значительной степени. Вдобавок, цена сделки по покупке квартиры и цена предложения по продаже квартиры в среднем различаются на 5%, и уж тем более они могут быть отличны от рыночной стоимости. Какой вариант покупки квартиры выбрать? Вторичный рынок или первичный? Этот вопрос должен быть решен заранее. Все-таки, две разные истории. В любом случае, вторичный рынок - это квартиры зданий с накопленным износом, квартира может быть обременена криминальной предысторией. Новостройки - это недостаточное обеспечение инфраструктурой, проблемы с телефоном, задержка заселения и, нередко, отсутствие отделки квартиры. Сравнивать цены на квартиры новостроек и вторичного рынка, не будучи специалистом, просто некорректно.
Выбор агента по недвижимости.
Выбор агентов, с которыми вы будете работать - дело не менее серьезное. Рекомендации ваших знакомых на счет того-то агента по недвижимости - еще не повод для окончательного решения. Как показывает опыт, это ни на йоту не снижает цену и не повышает надежность.
Выбрав риэлтерское агентство по продаже квартир, стоит в нем побывать. Лицензиями все давно обзавелись, а вот "шарашкина контора" может быть выдана обстановкой в офисе, стилем общения и др. Признаки надежного агентства: деловое отношение к вам, хорошее оснащение офиса, отсутствие бардака.
Чаще всего, квартира в листинге закреплена за каким-то агентом риэлтерской компании. Работая по такому варианту, помните, что все риски покупки квартиры должны нести компания и вы. Это значит, что во всех договорах о покупке квартиры должно звучать имя компании, а не риэлтера по продаже недвижимости. Человек способен соблазниться 2-3 тысячами долларов залога и скрыться (или пойти на конфликт), а вот компания скорее пойдет на компромисс, чем потеряет репутацию, отняв у вас такие деньги.
Заключая договор на обслуживание вас агентством по продаже недвижимости, четко предусмотрите (и пропишите) все кризисные варианты - форс-мажорные обстоятельства, кто какие несет риски и пр. То что вам подсовывают некий "стандартный" договор не должно усыплять бдительность.
Теперь когда подготовительный этап покупки квартиры закончен, перейдем непосредственно к выбору квартиры и оформлению договора покупки жилья.
Перво наперво необходимо произвести предварительную оценку квартиры. Любой продавец хочет продать квартиру как можно дороже, а покупатель наоборот - купить дешевле. Будьте компетентны в определении цены квартиры. Обязательно возьмите себе на заметку несколько цен на квартиры для сравнения. Если по цене на квартиру вы договорились, не заключайте договор с продавцом сразу.
Далее нужно проверить самого продавца квартиры. Если Вы заключите сделку с недееспособным человеком, то впоследствии она, вероятнее всего, будет признана судом недействительной. Попросите продавца предъявить паспорт. Проверьте, не приклеена ли фотография. Старые советские паспорта имеют два продавленных оттиска на фото. Фотографии должны быть наклеены в установленные сроки (14-18 лет, 25 лет, 45 лет). Если срок вклейки фотографий просрочен, паспорт считается недействительным. Внимательно просматривайте печати регистрации (прописки). На страницах "Семейное положение", в случае брака, должны быть печати о его заключении и расторжении в случае расторжения, если у клиента есть свидетельство о расторжении брака, то штамп в паспорте о расторжении не обязателен.
Когда все проверенно можно переходить к этапу самого заключения договора купли- продажи квартиры.
Для того чтобы квартира не перешла к другим потенциальным покупателям или фирмам и цена на нее не поднялась, необходимо заключить договор, продавец должен получить предоплату и написать расписку, в которой оговариваются сроки продажи, выписки и выезда, порядок расчетов.Прежде чем идти к нотариусу совершать сделку по покупке квартиры, необходимо собрать ряд документов. Первая инстанция, которую придется посетить для сбора справок - домоуправление. Здесь продавец получает следующие бумаги:
Выписка из домовой книги.
Копия финансово-лицевого счета.
Справка о том, что лицевой счет не открывался (только для квартир в доме-новостройке).
Справка об отсутствии задолженности по квартплате.
Эти справки Вы получаете бесплатно.
Вторая организация - территориальное бюро технической инвентаризации (БТИ). В БТИ необходимо получить:Справку БТИ на продажу Тех паспорта на квартиру (действителен один год).
Эти два документа выдают собственнику квартиры или его законному представителю по нотариально заверенной доверенности.
Возможно, Вам потребуется собрать еще документов ряд. К числу таковых, в первую очередь, относятся:Справка об уплате налога на дарение квартиры или вступление в права наследства (только для сделок, совершаемых по договору дарения или свидетельству о праве на наследство).
Разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок от имени несовершеннолетних (до 18 лет включительно) детей, если таковые зарегистрированы на отчуждаемой жилплощади или являются ее собственниками.
Разрешение органов опеки и попечительства для граждан "группы риска".
К таким относятся: лица, признанные в установленном судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными.
Справка из паспортного отдела милиции (берется только в случае, если изменилось название улицы или нумерация домов).
Свидетельство о браке или справка ЗАГС (если один из собственников поменял фамилию).
Согласие супруга (мужа или жены) на продажу или приобретение недвижимости (только для лиц, состоящих в браке и для сделок купли-продажи или мены).
Далее следует этап регистрация сделки по покупке квартиры.
Переход прав собственности к покупателю возникает в момент государственной регистрации (ст. 551 Гражданского кодекса РФ). Необходимо особо отметить, что государственной регистрации подлежит не договор, а переход прав собственности на недвижимость, т.е. регистрируются собственники недвижимости как носители прав и обязанностей. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество - является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре прав, который ведется Управлением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К компетенции регистрационного органа относятся:Проверка действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
Проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;Государственная регистрация прав;
Выдача информации о зарегистрированных правах.
Государственная регистрация прав производиться на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного ими лица.
Теперь когда все формальности по покупке Вашей квартиры завершены Вам необходимо помнить один момент:
Если за квартирой обнаружилась задолженность. Законодательство на вашей стороне, если подобные моменты были прописаны в договоре. Если вы об этом забыли - извольте платить, счета выписываются на квартиру (телефонный номер) и репрессии со стороны коммунальных служб падут отнюдь не на бывшего владельца.
Теперь когда вы познакомились с основными моментами процесса покупки квартиры Вы сможете избежать неприятностей, и купить квартиру "без проблем". А кроме того Вы всегда можете зайти на http://nedvizimost-arenda.blogspot.com/ и узнать все про покупку квартиры, комнаты, коммерческой недвижимости.
Удачной вам покупки квартиры.
Читать также:Как максимально выгодно сдать квартиру в аренду?
Читайте также:Сдача недвижимости в аренду.
Аренда недвижимости.
